中國對德國的房地產(chǎn)投資升溫

準(zhǔn)備投資海外房地產(chǎn)時，還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎？隨著德國房價穩(wěn)步上漲，更多中國投資者正把目光投向德國的房地產(chǎn)市場。

投資德國的“混凝土黃金”

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，亞洲投資者在德國的房地產(chǎn)投資額，在2013年底已達(dá)到12.7億美元，比2011年增長了916%。《德國之聲》報道，根據(jù)中介公司Colliers International的數(shù)據(jù)，韓國目前是在德國房地產(chǎn)市場投資最多的國家，但中國投資者正日益活躍，2012到2014年期間的投資額達(dá)到3.55億歐元（約24.69億人民幣）。

（圖片：德國國家旅游局）

德國政府歷來將房屋作為基本的社會保障，給予了大量補貼，之前幾十年德國房價一直較低。但自歐債危機以來，歐元疲軟，德國經(jīng)濟卻保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格也相對便宜，吸引了很多國外資金。同時，存款、貸款利率的下調(diào)，讓存款成為一個收益較少的理財渠道，也讓貸款的成本更低，這促使更多的國內(nèi)居民開始了對房地產(chǎn)的投資。德國一家銀行的報告顯示，自從2010年以來，德國七個大城市的房地產(chǎn)價格以平均每年7%的速度上漲。《金融時報》報道，房地產(chǎn)正成為德國的“混凝土黃金。”

按投資的城市來看，仲量聯(lián)行表示，中國和韓國的投資者在過去三年間在德國進行的房地產(chǎn)投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。

投資德國房地產(chǎn)的注意事項

德國的法律偏向?qū)ψ鈶舻谋Ｗo。《國際金融報》報道，二戰(zhàn)后德國物資匱乏，收入水平低，大多數(shù)人無力購買房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德國，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國《民法》規(guī)定，“出租者無權(quán)將現(xiàn)有租戶趕走，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購買房地產(chǎn)獲得出租收入，需要熟悉德國相關(guān)的法律法規(guī)，對租戶的選擇也要更為謹(jǐn)慎。

考慮是否在德國購買房地產(chǎn)，還要考慮交易過程中相對較高的公證費用、登記費用和地產(chǎn)購置稅。根據(jù)Beiten Burkhardt律師事務(wù)所的報告，在商業(yè)性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，一般情況下，這包括約占房地產(chǎn)價款0.5%的登記費用和1.5%的公證費用。此外，大多數(shù)聯(lián)邦州的地產(chǎn)購置稅為3.5%，柏林的稅率為4.5%。

一些投資者希望通過購買德國的房地產(chǎn)移民德國。Beiten Burkhardt的報告顯示，購買房地產(chǎn)并不能成為外國人獲得德國居留許可的理由。但為管理在德國的房地產(chǎn)或監(jiān)督其房地產(chǎn)投資，外國人可以根據(jù)德國《居留法》第6條，通過簡易程序取得多次往返商務(wù)簽證。該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內(nèi)不會在德國逗留三個月以上。此外，商業(yè)性投資者可以根據(jù)德國《雇傭條例》，通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可，而不需經(jīng)德國聯(lián)邦勞工局事先同意。

如何購買投資回報率高的德國“混凝土黃金”？中國投資者需要密切關(guān)注歐洲央行的最新經(jīng)濟舉措，以判斷德國的融資成本是否能保持在低位，以支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫。此外，中國投資者還需要與熟悉當(dāng)?shù)胤�律法�?guī)的專業(yè)機構(gòu)合作，在一個著重保護租客利益的房地產(chǎn)市場中降低自己的投資運營風(fēng)險。