楚文豪：養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式與贏利模式設(shè)計(jì)

楚文豪  先生

歐英明德高級(jí)合伙人、總經(jīng)理

資深管理咨詢師、資深養(yǎng)老策劃師、資深內(nèi)訓(xùn)師

國(guó)家注冊(cè)管理咨詢師

被中國(guó)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)譽(yù)為“最具影響力的管理咨詢專家”

 

商業(yè)模式與贏利模式的本質(zhì)是交易結(jié)構(gòu)的重構(gòu)

Reconstruction of trading structure

談到養(yǎng)老地產(chǎn)必談商業(yè)模式與贏利模式，甚至是互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新的問(wèn)題，我想還是要回歸到本質(zhì)去研究。

我們知道交易依然是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，不管是大學(xué)教課書里的“business model”還是大家侃侃而談的“互聯(lián)網(wǎng)+”，其本質(zhì)還是創(chuàng)新、創(chuàng)造或者促成交易的完成，是交易結(jié)構(gòu)的重構(gòu)。

按照傳統(tǒng)的思維，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)地產(chǎn)一樣，一次性重資產(chǎn)投資與未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)性收益平衡很難把握，養(yǎng)老服務(wù)模式、標(biāo)準(zhǔn)、流程的不確定性更進(jìn)一步加劇投資人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的恐懼。

如何去破解養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)是要引入其它交易結(jié)構(gòu)主體促成交易的完成？比如：

1、引入資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，承接重資產(chǎn)投入與持有，解決養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商短期資金壓力，優(yōu)線化重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)比例，通過(guò)引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)快速解決養(yǎng)老服務(wù)交易；

2、引入證券公司幫助發(fā)行債券或者REITs，促成物業(yè)銷售或者養(yǎng)老服務(wù)的交易；

3、引入房屋中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)以房養(yǎng)老促成長(zhǎng)者養(yǎng)老服務(wù)的交易；

4、引入產(chǎn)業(yè)投資基金股權(quán)投資，解決交錯(cuò)平衡問(wèn)題，促成物業(yè)銷售或者養(yǎng)老服務(wù)的交易。

 

商業(yè)模式與贏利模式設(shè)計(jì)的起點(diǎn)和落腳點(diǎn)是解決錢的問(wèn)題

Solve the money problem

 

通過(guò)商業(yè)模式的研究，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利模式是開(kāi)發(fā)商考慮的關(guān)鍵問(wèn)題，以筆者從業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，贏利體系構(gòu)建依托以下四個(gè)維度：

 

1、泛資產(chǎn)證券化

 

主要包括政府PPP、國(guó)開(kāi)行政策性貸款、資產(chǎn)管理公司股權(quán)投資、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)股權(quán)與債權(quán)投資、公募、私募、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金股權(quán)投資、Reits與服務(wù)信托、上市融資等形式。

政府PPP，通過(guò)政府投入或者購(gòu)買與社會(huì)資本共建養(yǎng)老項(xiàng)目；通過(guò)國(guó)開(kāi)行政策性貸款，獲取不高于項(xiàng)目總投資80%、周期30年的、低息政策性貸款；引入資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、投資基金通過(guò)股權(quán)置換，獲取短期資金；通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)或者服務(wù)信托發(fā)行，回籠資金；通過(guò)資本市場(chǎng)，進(jìn)入更便捷的資金平臺(tái)。

 

2、虛擬產(chǎn)品金融化

虛擬產(chǎn)品金融化體現(xiàn)在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)契約精神，同時(shí)也體現(xiàn)了供需資源與金融融合的形式，更是資源優(yōu)化配置的體現(xiàn)，合理、合法的使用金融理財(cái)產(chǎn)品，使得財(cái)務(wù)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)收益在短期內(nèi)有資金回?cái)n，解決短期資金壓力。

虛擬產(chǎn)品的金融化主要有兩大類，一類是床卡捆綁，一類是床卡分離，前者是預(yù)收或者折扣產(chǎn)品，而后者是典型的金融理財(cái)產(chǎn)品，是老年服務(wù)業(yè)、老年金融業(yè)和老年地產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的產(chǎn)物。

 

3、物業(yè)銷售

 

銷售與持有并存一直是養(yǎng)老地產(chǎn)常用的操作方法，部分產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老物業(yè)銷售，回?cái)n資金是解決養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力的最有效方式。要在政策上理解，產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老也是養(yǎng)老的一種業(yè)態(tài)，全持有并不是養(yǎng)老地產(chǎn)的唯一形式。

 

4、后期經(jīng)營(yíng)收益體系

后期經(jīng)營(yíng)性收益是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)常規(guī)的經(jīng)營(yíng)方式，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要突破的關(guān)鍵點(diǎn)，是通過(guò)構(gòu)建差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力、盈利性的服務(wù)產(chǎn)品體系，持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。