楚文豪:養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式與贏利模式設(shè)計(jì)
2016-11-08 09:11 來(lái)源:http://m.sustainablelifeonearth.com/ 閱讀: 次
楚文豪 先生
資深管理咨詢師、資深養(yǎng)老策劃師、資深內(nèi)訓(xùn)師
國(guó)家注冊(cè)管理咨詢師
被中國(guó)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)譽(yù)為“最具影響力的管理咨詢專家”
商業(yè)模式與贏利模式的本質(zhì)是交易結(jié)構(gòu)的重構(gòu)
Reconstruction of trading structure
談到養(yǎng)老地產(chǎn)必談商業(yè)模式與贏利模式,甚至是互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新的問(wèn)題,我想還是要回歸到本質(zhì)去研究。
我們知道交易依然是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石,不管是大學(xué)教課書里的“business model”還是大家侃侃而談的“互聯(lián)網(wǎng)+”,其本質(zhì)還是創(chuàng)新、創(chuàng)造或者促成交易的完成,是交易結(jié)構(gòu)的重構(gòu)。
按照傳統(tǒng)的思維,養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)地產(chǎn)一樣,一次性重資產(chǎn)投資與未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)性收益平衡很難把握,養(yǎng)老服務(wù)模式、標(biāo)準(zhǔn)、流程的不確定性更進(jìn)一步加劇投資人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的恐懼。
如何去破解養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)是要引入其它交易結(jié)構(gòu)主體促成交易的完成?比如:
1、引入資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),承接重資產(chǎn)投入與持有,解決養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商短期資金壓力,優(yōu)線化重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)比例,通過(guò)引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)快速解決養(yǎng)老服務(wù)交易;
2、引入證券公司幫助發(fā)行債券或者REITs,促成物業(yè)銷售或者養(yǎng)老服務(wù)的交易;
3、引入房屋中介機(jī)構(gòu),通過(guò)以房養(yǎng)老促成長(zhǎng)者養(yǎng)老服務(wù)的交易;
4、引入產(chǎn)業(yè)投資基金股權(quán)投資,解決交錯(cuò)平衡問(wèn)題,促成物業(yè)銷售或者養(yǎng)老服務(wù)的交易。
商業(yè)模式與贏利模式設(shè)計(jì)的起點(diǎn)和落腳點(diǎn)是解決錢的問(wèn)題
Solve the money problem
通過(guò)商業(yè)模式的研究,構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利模式是開(kāi)發(fā)商考慮的關(guān)鍵問(wèn)題,以筆者從業(yè)經(jīng)驗(yàn)看,贏利體系構(gòu)建依托以下四個(gè)維度:
1、泛資產(chǎn)證券化
主要包括政府PPP、國(guó)開(kāi)行政策性貸款、資產(chǎn)管理公司股權(quán)投資、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)股權(quán)與債權(quán)投資、公募、私募、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金股權(quán)投資、Reits與服務(wù)信托、上市融資等形式。
政府PPP,通過(guò)政府投入或者購(gòu)買與社會(huì)資本共建養(yǎng)老項(xiàng)目;通過(guò)國(guó)開(kāi)行政策性貸款,獲取不高于項(xiàng)目總投資80%、周期30年的、低息政策性貸款;引入資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、投資基金通過(guò)股權(quán)置換,獲取短期資金;通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)或者服務(wù)信托發(fā)行,回籠資金;通過(guò)資本市場(chǎng),進(jìn)入更便捷的資金平臺(tái)。
2、虛擬產(chǎn)品金融化
虛擬產(chǎn)品金融化體現(xiàn)在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)契約精神,同時(shí)也體現(xiàn)了供需資源與金融融合的形式,更是資源優(yōu)化配置的體現(xiàn),合理、合法的使用金融理財(cái)產(chǎn)品,使得財(cái)務(wù)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)收益在短期內(nèi)有資金回?cái)n,解決短期資金壓力。
虛擬產(chǎn)品的金融化主要有兩大類,一類是床卡捆綁,一類是床卡分離,前者是預(yù)收或者折扣產(chǎn)品,而后者是典型的金融理財(cái)產(chǎn)品,是老年服務(wù)業(yè)、老年金融業(yè)和老年地產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的產(chǎn)物。
3、物業(yè)銷售
銷售與持有并存一直是養(yǎng)老地產(chǎn)常用的操作方法,部分產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老物業(yè)銷售,回?cái)n資金是解決養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力的最有效方式。要在政策上理解,產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老也是養(yǎng)老的一種業(yè)態(tài),全持有并不是養(yǎng)老地產(chǎn)的唯一形式。
4、后期經(jīng)營(yíng)收益體系
后期經(jīng)營(yíng)性收益是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)常規(guī)的經(jīng)營(yíng)方式,也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要突破的關(guān)鍵點(diǎn),是通過(guò)構(gòu)建差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力、盈利性的服務(wù)產(chǎn)品體系,持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
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