王健林：萬達的“輕”資產(chǎn)模式

　　 萬達的“輕”資產(chǎn)模式

　　 （2015年4月15日在深交所的演講）

　　 王健林

　　 萬達是全球領(lǐng)先的不動產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規(guī)模最大。圍繞不動產(chǎn)的發(fā)展，萬達也延伸到其它許多產(chǎn)業(yè)�；�于對房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢的分析，從去年開始萬達進行全面轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型方向從空間上看，要從國內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。今天我重點講萬達的核心企業(yè)——萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

　　 一、萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

　　 1、什么是重資產(chǎn)，什么是輕資產(chǎn)

　　 什么是重資產(chǎn)？萬達商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個大型萬達廣場，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達只能以“售”養(yǎng)“租”。萬達廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產(chǎn)。

　　 什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產(chǎn)模式。

　　 2、以輕資產(chǎn)為主

　　 萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主。截至2014年，萬達已開業(yè)109個萬達廣場，今年還要再開業(yè)26個，屆時持有物業(yè)面積將超過2500萬平米。今年開業(yè)的萬達廣場全部是重資產(chǎn)，因為萬達廣場從選址、談判、設(shè)計、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，今年計劃開業(yè)的項目都無法再改為輕資產(chǎn)。但是2016年萬達計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。萬達現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲備，其中2000多萬平米規(guī)劃為萬達廣場等持有物業(yè)，還有7000萬平方米銷售物業(yè)。我們定了一個目標(biāo)，5年內(nèi)把這7000萬平米銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目了。這意味著五年內(nèi)萬達商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。

　　 二、為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

　　 萬達的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒有發(fā)展空間，中國的城市化還在進行，行業(yè)里模仿萬達者也是眾多。那為什么現(xiàn)在就要果斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)？

　　 1、擴大競爭優(yōu)勢

　　 今年底萬達開業(yè)的廣場將達到135個，規(guī)模全球第一，足夠大。如果我們沒有遠大目標(biāo)，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場火的時候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來容易。但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經(jīng)過去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。由于萬達廣場有品牌，很多機構(gòu)、個人都主動找萬達要求投資，萬達為什么不利用呢？現(xiàn)在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。

　　 2、發(fā)展中小城市

　　 一些分析師問我，萬達為什么不集中在一二線城市發(fā)展，三四線城市房價租金有那么高嗎？這是對不動產(chǎn)理解不深。不動產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。

　　 重資產(chǎn)主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因為是純投資不銷售，不需關(guān)心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。萬達可以進入大量的三四線城市。三四線城市發(fā)展不動產(chǎn)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進去，因為招不上商。而商業(yè)資源豐富恰恰是萬達的最大優(yōu)勢，我們有超過5000家簽了協(xié)議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作伙伴，萬達走到哪他們就去哪�，F(xiàn)在萬達不是招商，而是選商。萬達招商有個硬性規(guī)定，任何商家每年在萬達廣場的開店數(shù)不得超過當(dāng)年開業(yè)萬達廣場總數(shù)的50%，去年又進一步下調(diào)至三分之一。這樣做一是為了防范風(fēng)險，如果萬達開業(yè)500家店，超市等某類行業(yè)全部一個商家租賃，一旦它經(jīng)營出現(xiàn)問題，風(fēng)險就大了。二是防止內(nèi)部腐敗，不能因為搞定某個萬達招商人員，個別商家就能無限制在萬達廣場開店，每個品牌我們都限定進入萬達廣場的數(shù)量。

　　 三四線城市土地價格相對便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊，市區(qū)只有40萬人口，當(dāng)時政府找萬達去投資，我們覺得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當(dāng)?shù)厝嗽诶确毁徫锵�費，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門，而且愿意拆遷市政府辦公區(qū)給我們建萬達廣場。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬達廣場開業(yè)后效果出乎意料，現(xiàn)在平均每天客流5萬人次，相當(dāng)于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬州，當(dāng)?shù)卣�府也是拿出最好地塊，多次找我們?nèi)ネ顿Y萬達廣場。搞發(fā)展的同志都反對，說全城區(qū)也就40萬人，而且是經(jīng)濟落后地區(qū)，開業(yè)后怎么保證客流。后來我說，實在不行就當(dāng)扶貧吧，還是投資了。但萬萬沒想到，萬州萬達廣場開業(yè)竟然創(chuàng)造了萬達廣場至今為止開業(yè)的客流記錄——開業(yè)頭三天客流超過110萬人次，這意味著頭三天當(dāng)?shù)孛總�人都去逛了好幾遍，現(xiàn)在仍然保持每天5至6萬人次的客流，經(jīng)營狀況非常好。

　　 我們從實踐中體會到，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過熱，但對三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來說，投資非常稀缺，許多地方不要說大型綜合體，連一個多廳電影院都沒有。僅從萬達院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長來自三四線城市，盡管客單價稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬達廣場商業(yè)單中心，而且投資回報率并不低于大城市。這就是萬達發(fā)展的好機會。

　　 3、產(chǎn)生邊際效益

　　 萬達做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐。萬達現(xiàn)在一年開業(yè)26個廣場、新增500萬平米左右的持有面積，在全世界都是空前甚至絕后。從國際經(jīng)驗看，不動產(chǎn)發(fā)展和城市化進程密不可分。一個國家城市化的關(guān)鍵進程只有二、三十年，一旦城市化進程結(jié)束，大規(guī)模發(fā)展機會就沒有了。萬達遇到了中國城市化快速推進的歷史絕好機會，同時因為自己做好了準(zhǔn)備，才把握住這個機會。我們還要繼續(xù)加大力度，盡快把中國的大中小城市都發(fā)展到位。從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當(dāng)于一個重資產(chǎn)店。假設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億租金，萬達可以分到7000萬租金。一個標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當(dāng)。

　　 更重要的是，輕資產(chǎn)快速擴大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。拿深交所上市的萬達院線來說，它的影城多數(shù)開在萬達廣場里，萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快。萬達正在做寶貝王，這是中國第一個綜合性的兒童娛樂項目，把兒童游樂、教育培訓(xùn)、美食、零售集于一體。之所以萬達要做兒童業(yè)態(tài)，因為萬達廣場如果沒有兒童業(yè)態(tài)，服務(wù)的年齡段就有斷層。我們統(tǒng)計過，兒童業(yè)態(tài)能為廣場帶來超過兩位數(shù)的客流增長。為什么自己做，因為找不到能跟上萬達速度的合作伙伴。國內(nèi)的兒童業(yè)態(tài)商家，要么只做兒童游樂，要么只做兒童零售，沒有綜合性的企業(yè)。我們?nèi)�國外找，歐洲、日本、韓國的公司都談過，都不敢進中國市場，即使進也不敢干那么快，一年開一個兩個，根本滿足不了我們發(fā)展的需要，所以萬達下決心自己做。萬達兒童娛樂公司去年成立，第一年就開業(yè)9家店，如果按照萬達廣場的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)。萬達廣場數(shù)量擴大，還能為萬達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源。

　　 三、怎樣做好輕資產(chǎn)

　　 1、建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊

　　 重資產(chǎn)模式下，萬達商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤；到各地發(fā)展，主要看房價。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬達全國發(fā)展二十幾年，做過幾百個項目，對全國各地的建造成本心中有數(shù)。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時間，建立ABCD四個版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎(chǔ)的地方有不同的成本標(biāo)準(zhǔn)，北方也根據(jù)地質(zhì)條件好壞形成兩個成本標(biāo)準(zhǔn)。

　　 過去發(fā)展萬達廣場主要由發(fā)展部門牽頭，他們負責(zé)到各地談項目，項目資料談回來，公司成本部會對成本、利潤進行審核，兩個部門還要進行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批�，F(xiàn)在的輕資產(chǎn)項目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，就是看租金。商業(yè)管理公司是萬達廣場的管理者，他來測算租金，一定會保守測算，所以我們要求商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測算模型，進行獨立測算，如果兩個部門的測算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊。

　　 2、工程管理重大改革

　　 為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬達的工程管理模式也進行重大改革。過去的工程管理，從招標(biāo)、預(yù)算到?jīng)Q算，過程復(fù)雜，費時耗力。萬達實施輕資產(chǎn)后一年計劃開業(yè)50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個重大創(chuàng)新。萬達和長期合作的中建系統(tǒng)四家公司一起，共同制定出不同地區(qū)四個版本的萬達廣場工程造價標(biāo)準(zhǔn)。萬達按照標(biāo)準(zhǔn)給施工單位費用，施工單位按照標(biāo)準(zhǔn)進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只需監(jiān)督工程質(zhì)量，不用再自己招分包單位。發(fā)達國家工程建設(shè)都是交鑰匙工程，投資是投資，建設(shè)是建設(shè)，管理是管理，專業(yè)化細分程度高。中國房地產(chǎn)企業(yè)全能，從投資、買地、設(shè)計、建設(shè)全部自己干，這是中國目前發(fā)展階段決定的。

　　 實施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個萬達廣場，項目公司要六七十人，現(xiàn)在人數(shù)減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實現(xiàn)雙贏。實施交鑰匙工程后，工程建設(shè)單位成為真正的總包，過去他們只負責(zé)土建，最多只占工程造價的50%，外墻、內(nèi)裝、機電等是萬達招標(biāo)�，F(xiàn)在總包自己去招分包，不僅所有收入算他的，他還可以收取分包一定的管理費，利潤也提高了，所以交鑰匙工程受到戰(zhàn)略伙伴的極大歡迎。對于萬達，也可以徹底防止工程招標(biāo)腐敗。當(dāng)然，所有分包單位必須從萬達品牌庫中選擇。

　　 3、商業(yè)管理實現(xiàn)信息化

　　 萬達發(fā)展這么快，很多人擔(dān)心會不會翻車？輕資產(chǎn)模式推出后，工程管理的活少了，但商業(yè)管理的任務(wù)加重了，現(xiàn)在一年開業(yè)二十多家廣場，到明年一下翻倍怎么跟得上？商業(yè)管理就成為萬達能不能安全走下去的核心。

　　 全國這么多萬達廣場，光靠人管不過來，萬達已實現(xiàn)高度的信息化管理。萬達創(chuàng)新研發(fā)出一套慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，2013年試行，2014年正式在全國萬達廣場推行�；墼瓢讶f達廣場的消防管理、機電管理、節(jié)能管理、運營管理等16個子系統(tǒng)集成到一個智能平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。過去這些系統(tǒng)分散管理，消防是消防、機電是機電，一個20萬平米的商業(yè)中心，地下好幾個監(jiān)控室，要用幾十個人�，F(xiàn)在只要一個控制室，因為計算機管理，值班的人都是工程師，人員素質(zhì)也提高了�；墼葡到y(tǒng)的推行保障了萬達商業(yè)管理的快速發(fā)展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎么保證電路安全，過去萬達的解決辦法，一是所有電線電纜只用全國排名前三的品牌，因為質(zhì)量相對可靠；其次嚴(yán)防死守，加大巡查力度。但仍無法完全避免出現(xiàn)電路安全事故，我們也有這方面的教訓(xùn)�，F(xiàn)在萬達采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統(tǒng)，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個地方的溫度超出正常范圍，系統(tǒng)就會自動報警。問題出在哪里，馬上就能找到。

　　 萬達廣場的一大特點是餐飲商家多，一個廣場有三四十家餐飲，我在十年前講過，萬達廣場旺不是賣出來的，是吃出來的。餐飲需要用火，火災(zāi)隱患也最多。萬達就與國家消防部門聯(lián)合研發(fā)了一套廚房自動滅火系統(tǒng)，現(xiàn)已在全球申請專利。這套系統(tǒng)可以自動感知廚房溫度，一旦超過警戒值，電腦就會自動切斷廚房燃氣；溫度再上升到一定程度，自動噴淋滅火系統(tǒng)就會啟動，最大限度防止火災(zāi)發(fā)生。

　　 商業(yè)管理信息化不僅支撐了萬達商業(yè)管理的運營，保障了安全，而且也減低了管理成本。過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員，現(xiàn)在只需要80人，減少40%。

　　 4、建立輕資產(chǎn)融資管道

　　 萬達做輕資產(chǎn)，錢從哪來？一是外部管道，像基金、保險等機構(gòu)投資者，現(xiàn)在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。二是建立內(nèi)部融資管道。萬達成立了自己的電子商務(wù)公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產(chǎn)品，下個月就會推出來，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產(chǎn)融資。萬達的理財產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實回報。我們計劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。萬達廣場處置有兩種方法，資本化或賣掉。中國正在試點REITS，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITS。即使屆時不做REITS，5年后廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達到百分之十幾。如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個金融改革試驗區(qū)談好，設(shè)立一個權(quán)證交易平臺，也找了做市商。買我們的理財產(chǎn)品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。

　　 萬達商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步步做出來的，從建造的成本標(biāo)準(zhǔn)模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經(jīng)折騰一年多，只是現(xiàn)在消息發(fā)布出來。

　　 四、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)

　　 萬達的輕資產(chǎn)有兩個戰(zhàn)略目標(biāo):一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場。原來重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標(biāo)是到2020年開業(yè)240個至250個廣場，現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。萬達到2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業(yè)100個？以萬達現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現(xiàn)實。二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產(chǎn)之外，這個公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。

　　 謝謝大家！